湖建发〔2019〕32号

湖州市住房和城乡建设局等3部门关于启用商品房预售资金监管系统的通知

各区（县）建设局、市银保监分局、市人民银行支行、各银行业金融机构，各房地产开发企业：
为加强商品房预售资金监管的时效性，增强防范相关金融风险能力，根据《关于印发〈湖州市商品房预售资金监管实施细则〉〈湖州市商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（湖建发〔2010〕375号）等文件的精神，结合我市实际，现就启用湖州市商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）相关事项通知如下：
一、实施时间、范围
自2019年4月1日起，吴兴区、南浔区、开发区、太湖度假区范围内的在建商品房项目均纳入监管系统监管范围，按本通知有关要求执行。
二、监管方式
被监管项目签订预售商品房买卖合同（以下简称“合同”）时，监管系统与监管银行通过接口实时交互，确认商品房预售资金专用存款账户(以下简称“资金专户”)有效性并生成与合同对应的虚拟子账户（以下简称“子账户”）；购房款通过子账户（或定制POS机）存入资金专户；监管系统根据付款方式校验入账款项，允许符合要求的合同备案和打印。
三、职责与要求
（一）房地产开发企业
1．资金专户的申报
（1）房地产开发企业在申领《商品房预售许可证》前须凭主管部门审核的《项目预售资金监管额度意见书》与监理单位、监管银行三方共同签订《商品房预售资金监管协议书》，设立资金专户。
（2）房地产开发企业须按相关要求督促项目监管银行及时接入监管系统。
（3）房地产开发企业按要求变更预售资金监管银行或者资金专户，应申请变更《商品房预售许可证》。变更后，企业应及时告知购房人有关变更情况。
（4）一个资金专户下的预售商品房全部转为现房后，房地产开发企业可以申请办理撤销该资金专户。其他法律法规允许撤销资金专户的，企业需按相关规定提供资料并经主管部门审核同意方可撤销。
2．商品房买卖合同签订
房地产开发企业应在取得预售许可证后与购房人签订合同草案，约定付款方式、首付款、合同总价款等信息，指导购房人通过子账户或定制POS机向资金专户存入相应购房款以满足合同备案要求，完成正式网签、备案、打印和成交价格申报等工作。
购房人可通过柜面存款、电汇、网银转账等方式支付购房款到子账户，或通过监管系统提供的第三方（银联）定制POS机扫码功能支付购房款到资金专户。
因不同渠道支付的购房款到账确认时间不一致，除定制POS机刷卡方式视为实时到账外，其他方式支付的均须等待监管银行反馈子账户资金到账信息后，监管系统才允许符合条件的合同备案和打印。
买卖双方须在合同格式条款的付款方式内如实约定购房款支付方式，不得以补充协议形式约定或另行约定方式逃避监管。
（1）按揭贷款（含纯公积金贷款、纯商业贷款和组合贷款）购房人选择按揭贷款付款的，在合同提交备案前须通过子账户存入不低于合同首付款金额的购房款。购房款尾款由贷款银行通过子账户打入资金专户。房地产开发企业应协助购房人在合理期限内督促贷款银行完成尾款审批和发放。
（2）分期付款
购房人选择分期付款的，在合同提交备案前须通过子账户存入不低于合同总价款30%的购房款。购房款尾款由购房人在约定期限内通过子账户打入资金专户。
（3）一次性付款
购房人选择一次性付款的，在合同提交备案前应通过子账户或定制POS机存入合同约定的全额购房款。
（4）其他付款方式
对于房票购房或未实际发生资金往来的特殊购房情形的，应选择其他付款方式。该方式下，须由购房人提供相关凭证，经主管部门审核通过，合同才能备案打印。
3．预售资金使用申报
房地产开发企业应如实申报资金使用计划，按计划申请使用商品房预售资金，并根据《商品房预售资金监管协议书》要求提供相应的凭证资料，由监管银行负责审核拨付。
因合同变更造成总价款、首付款、付款方式等变化的，存入资金专户的购房款金额应从高补足。
（二）监管银行
1．资金专户的管理
负责资金专户的设立、变更、调整和日常管理。
2．预售资金使用的审核
审核房地产开发企业发起的预售资金使用申请，并及时将拨付信息等共享给相关主管部门。
3．与监管系统的对接
系统对接由每家监管银行的湖州市级分行完成。监管银行须通过物理专线或政务外网与监管系统实现网络联通，按要求配置网络参数并做好安全防护。监管银行须根据主管部门提供的标准文档进行接口功能对接，主要涉及的接口有：资金专户核验接口、子账户生成接口、资金专户出入流水信息（含交易双方信息、事由、时间、金额等）接口、本行定制POS机接口（可选）等。
定制POS机的须至少满足下列要求：1．不支持信用卡刷卡或支付宝、微信等方式的信用卡支付；2．不支持退款（撤销交易）操作；3．支持二维码扫码支付功能；4．一台POS机只能绑定一个账户（资金专户）。提供本行定制POS机的，需要经过主管部门认证测试。
4．配合提供监管相关信息
如项目资金监管过程中存在异常情况，应配合监管、主管部门提供相关的信息。
（三）建设局
1．预售资金的监管
（1）审核房地产开发企业提交的资金专户变更、撤销；
（2）审核房地产开发企业提交的资金使用计划；
（3）组织其他部门联合进行资金监管监督检查活动；
（4）根据监管系统中的相关信息对未按规定足额入账及违规使用监管资金的房地产开发企业进行检查并督促整改，情节严重的将限制项目销售，并根据相关法律法规进行严肃处置。
2．监管系统的维护升级
负责监管系统的日常维护，负责监管系统与预售网签系统的衔接，负责根据实际需要进行系统升级改造。
3．预售项目与合同管理
（1）负责预售项目申报、变更、预转现、撤销的审核；
（2）负责商品房预售合同登记备案；
（3）负责《预售资金监管协议》备案；
（四）人民银行、银保监分局
1．资金监管的监督检查
联合开展资金监管监督检查活动，将存在违规行为的监管银行按相关法律法规进行严肃处置。
2．监管银行的业务指导
人民银行负责《预售资金监管协议》备案，人民银行、银保监分局指导辖区内监管银行规范开展预售资金监管业务。
3．配合主管部门改进资金监管工作
收集整理监管银行有关业务开展的意见建议，配合协助主管部门督促改进预售资金监管工作
四、其他要求和说明
（一）相关房地产开发企业应在收到本通知后立刻督促监管银行开展相关工作，在2019年3月20日前按要求接入监管系统、完成接口开发和功能对接测试工作，以免影响后续合同签订。
（二）三县相关部门可参照本通知要求，开发适合本地要求的预售资金监管系统。
银联POS机联系人：章聪聪，联系电话：13685799387；
监管系统技术人员：桂  彬，联系电话：17755917357。

湖州市住房和城乡建设局    中国银行保险监督管理委员会
湖州监管分局

中国人民银行湖州市分行
2019年3月6日

湖州市住房和城乡建设局办公室　      　  2019年3月6日印发